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集体用地建租赁房,跟咱农村都有啥关系?

来源:河南日报农村版  作者:据国土资源部网站  2017-09-11 05:15    浏览量:

  国土资源部、住房和城乡建设部近日联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《试点方案》)。用集体土地建住房来出租,既缓解了城市住房紧张,又能让村集体和农民都受益。那么,试点地区的农民会如何收益呢?请看以下具体分析。

  哪些地区的集体建设用地能建租赁住房?

  根据《试点方案》,第一批试点城市有13个:

  北京市,上海市,辽宁沈阳市,江苏南京市,浙江杭州市,安徽合肥市,福建厦门市,河南郑州市,湖北武汉市,广东广州市、佛山市、肇庆市,四川成都市。

  为什么是这些城市呢?因为这些地方的租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力较强。

  试点预计将在2020年年底之前结束。

  什么样的土地可以用于这类项目的建设?

  对于建设租赁住房的集体建设用地,《试点方案》明确,项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地。

  国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆在接受采访时特别强调:“耕地、农用地肯定是不行的,必须是村集体经济组织、村民小组以及乡集体经济组织所有的土地,目前主要分布在城市郊区、广大农村地区以及城乡接合部、城市内部也有一些零散的集体土地。”

  租赁住房建成后,土地性质保持不变,依然为村集体所有。

  集体建设用地建租赁房,怎么建?

  《试点方案》提出:村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

  具体租赁环节,则按合同来:完善合同履约监管机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

  特别强调,集体租赁住房出租,不得以租代售;承租的集体租赁住房,不得转租。

  在此次试点改革之前,如果要在农村集体经营性建设用地上搞开发建设,必须先通过征地的方式,将集体建设用地征为国有土地才能进行,而此次试点建租赁房,没了征地环节,直接利用存量集体用地去建设。这就拓展了集体土地用途。

  中国社科院农村发展研究所研究员李国祥表示:“我国对农村集体经营性建设用地提出改革的总体方向是实行城乡一体的建设用地市场,这个设想已经提出来十多年了,但成效并不是很明显,重要原因就是在操作上有一定的难度,土地没有盘活,农民也很难从中获得收益。而此次改革可以缓解城市住房紧张、把住房成本降下来,更为重要的是盘活农村集体经营性建设用地市场,农民也能从土地开发中受益。”

  试点地区的农民会如何受益?

  《试点方案》在开篇就提出,此次改革有助于拓宽集体经济组织和农民增收渠道。具体是怎么让农民增收的呢?

  “农村集体经营性建设用地的规模很大,如果能开发出租赁市场,农民不仅可以短时间内获得土地的增值收益,更为重要的是,租赁市场的收益是长期的,农民的受益也会是长期的,不同于过去农村土地征收的一次性补偿。而且,这个改革必须要跟农村产权改革配套起来,核心是让集体经营性土地能够通过股份化,来量化到农民头上。”李国祥表示,“在整个开发过程中,农民应该有知情权,要能够享受到利益的分配权。这样的话,农民的利益才能得到保护。”

  具体来解释一下,用集体土地建租赁住房不像征地的“一锤子买卖”,租房是长期的,租金也就是长期的,收益则也是长期的。在农村集体经营性建设用地的开发过程中,如果农民集体经济组织将土地股份化,把股份量化分配给农民,农民个人就成了租赁房的股东,可以获得长期、稳定的收益。

  李国祥还强调:“除了折股量化到农民的技术性工作之外,在整个股份占有、分配当中,应该到农村土地产权交易中心公开交易,避免暗箱操作,一方面让农民充分拥有决策权,另一方面也让农民监督农村集体经营性建设用地开发租赁市场,做到公开、透明、在阳光下操作,这样才能让农民充分分享利益。”

  《试点方案》还提出,要兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系。这也意味着,改革不仅要保障集体的利益,也要保障农民个人的利益,而且尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力。

  据国土资源部网站

责任编辑:康巍

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